راهنمای سامانه مولد سازی دارایی های دولت pga.ipo.ir

سامانه pga.ipo.ir به عنوان درگاه رسمی و ویترین شفافیت طرح مولدسازی دارایی‌های دولت طراحی شده است. هدف اصلی این سامانه، نمایش دقیق لیست اموال مازاد دولت، فرآیند قیمت‌گذاری، مصوبات هیئت عالی مولدسازی و آخرین وضعیت واگذاری‌ها به عموم مردم و سرمایه‌گذاران است. این پلتفرم با هدف جلوگیری از فساد، ایجاد رقابت سالم و تبدیل دارایی‌های راکد به پروژه‌های عمرانی فعال، بستری را فراهم کرده تا تمامی مراحل از شناسایی تا فروش یا تهاتر به صورت برخط قابل رصد باشد.

خصوصی‌سازی عمدتاً بر واگذاری شرکت‌های دولتی و بنگاه‌های اقتصادی تمرکز دارد، اما مولدسازی دارایی‌ها به معنای تعیین تکلیف اموال غیرمنقول (زمین، ساختمان، املاک) و پروژه‌های نیمه‌تمام است. در مولدسازی، هدف لزوماً فروش نیست؛ بلکه ممکن است ملک از طریق اجاره، تهاتر با پیمانکار برای تکمیل پروژه‌های عمرانی، یا تغییر کاربری برای افزایش ارزش‌افزوده، به چرخه‌ی اقتصاد بازگردد تا از هزینه‌های نگهداری املاک بلااستفاده کاسته شده و منابع مالی جدید ایجاد شود.

دارایی‌های مازاد به املاکی گفته می‌شود که دستگاه‌های اجرایی برای انجام وظایف ذاتی خود به آن‌ها نیاز ندارند یا بیش از استاندارد تعیین شده در اختیار دارند. این موارد شامل زمین‌های بایر، ساختمان‌های اداری متروکه، خانه‌های سازمانی خالی، سوله‌های بلااستفاده و پروژه‌های نیمه‌تمامی است که دولت توان مالی برای تکمیل آن‌ها را ندارد. طبق آمارهای سال ۱۴۰۲، بیش از ۲۵۰۰ ملک مازاد شناسایی شده که در سامانه pga برای اطلاع‌رسانی عمومی ثبت شده‌اند تا در مسیر بهره‌وری قرار گیرند.

این هیئت که مسئولیت اصلی تصمیم‌گیری در مورد واگذاری‌ها را بر عهده دارد، متشکل از ۷ عضو ارشد شامل معاون اول رئیس‌جمهور (رئیس هیئت)، وزیر امور اقتصادی و دارایی (دبیر هیئت)، وزیر کشور، وزیر راه و شهرسازی، رئیس سازمان برنامه و بودجه، یک نماینده از طرف رئیس مجلس و یک نماینده از طرف رئیس قوه قضائیه است. حضور نمایندگان سه قوه در این هیئت به منظور تضمین نظارت همه‌جانبه و هماهنگی حداکثری در اجرای مصوبات و جلوگیری از هرگونه انحراف در مسیر اجرای طرح مولدسازی است.

با توجه به حساسیت‌های بالای عمومی و تجربیات گذشته در واگذاری‌ها، شفافیت در سامانه pga برای جلوگیری از رانت و شائبه‌های فساد ضروری است. این سامانه با انتشار جزئیات کامل املاک شامل پلاک ثبتی، موقعیت جغرافیایی، قیمت کارشناسی و گزارش‌های توجیهی، امکان نظارت همگانی را فراهم می‌کند. شفافیت باعث می‌شود تمامی متقاضیان در شرایط برابر از فرصت‌های سرمایه‌گذاری مطلع شوند و اعتماد عمومی نسبت به بازگشت منابع حاصله به چرخه پروژه‌های استانی و ملی جلب شود.

خیر، مولدسازی تنها یکی از ابزارهای مدیریت مالی دولت است، اما به دلیل حجم بالای املاک راکد، به عنوان یک راهکار استراتژیک شناخته می‌شود. در قانون بودجه سال ۱۴۰۳، حدود ۶۰ هزار میلیارد تومان منابع از این محل پیش‌بینی شده است. هدف فراتر از جبران کسری بودجه، اصلاح ساختار دارایی‌های دولت و کاهش هزینه‌های جاری نگهداری املاک است. با تبدیل این دارایی‌ها به سرمایه مولد، دولت می‌تواند بدون استقراض از بانک مرکزی یا افزایش تورم، نقدینگی لازم برای پروژه‌های زیربنایی را تامین کند.

سازمان خصوصی‌سازی به عنوان دبیرخانه هیئت عالی مولدسازی عمل می‌کند و بازوی اجرایی این طرح است. مسئولیت شناسایی املاک مازاد (با همکاری دستگاه‌ها)، آماده‌سازی پرونده‌ها برای طرح در جلسات هیئت، انجام امور مربوط به ارزش‌افزوده و تغییر کاربری، برگزاری مزایده‌های سراسری و مدیریت سامانه pga.ipo.ir بر عهده این سازمان است. در واقع این سازمان پل ارتباطی بین دستگاه‌های دولتی مالک ملک و بخش خصوصی یا پیمانکاران متقاضی خرید و تهاتر محسوب می‌شود.

تمامی وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی، شرکت‌های دولتی، بانک‌های دولتی و مؤسسات انتفاعی وابسته به دولت مشمول این طرح هستند. همچنین نهادهایی که به نحوی از بودجه عمومی استفاده می‌کنند، موظفند لیست اموال مازاد خود را اعلام کنند. البته برخی استثنائات قانونی برای نیروهای مسلح و مراکز خاص وجود دارد، اما رویکرد کلی این است که تمامی اموال غیرمنقولی که در اختیار دستگاه‌های اجرایی است و ارزش اقتصادی افزوده ایجاد نمی‌کند، باید در مسیر مولدسازی قرار گرفته و در سامانه ثبت شوند.

بله، یکی از اهداف اصلی سامانه pga.ipo.ir مردمی‌سازی اقتصاد است. اشخاص حقیقی می‌توانند با مراجعه به بخش مزایده‌ها، در خرید املاک کوچک‌مقیاس یا واحدهای مسکونی و تجاری مازاد دولت شرکت کنند. همچنین دولت در نظر دارد از طریق ابزارهای بازار سرمایه مانند صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs)، امکان مشارکت خرد مردم را فراهم کند تا حتی با مبالغ اندک نیز بتوانند در سود حاصل از پروژه‌های مولدسازی سهیم شوند و از مزایای اقتصادی این طرح ملی بهره‌مند گردند.

فرآیند شناسایی به دو صورت خوداظهاری توسط دستگاه‌های اجرایی و شناسایی فعال توسط مجریان طرح انجام می‌گیرد. ابتدا اطلاعات املاک از سامانه سادا (سامانه جامع اموال دستگاه‌های اجرایی) استخراج شده و سپس تیم‌های کارشناسی میدانی، وضعیت بهره‌برداری ملک را بررسی می‌کنند. اگر ملکی بلااستفاده باشد یا کاربری آن با نیاز دستگاه همخوانی نداشته باشد، به عنوان ملک مازاد پیشنهاد شده و پس از بررسی در کارگروه‌های استانی و ملی، در لیست نهایی سامانه pga جهت واگذاری قرار می‌گیرد.

ارزش‌افزایی یکی از مهم‌ترین مراحل قبل از واگذاری است. در این مرحله، دولت تلاش می‌کند با اقداماتی نظیر تغییر کاربری زمین (مثلاً از اداری به تجاری یا مسکونی)، اخذ پروانه‌های ساختمانی، تفکیک اراضی بزرگ یا حل مشکلات ثبتی و حقوقی، ارزش ملک را به حداکثر برساند. این کار باعث می‌شود ملک با قیمت بسیار بالاتری نسبت به وضعیت خام فروخته شود و سود حاصل از آن برای تکمیل پروژه‌های عمرانی نیمه‌تمام که سال‌ها متوقف مانده‌اند، به طور بهینه‌تری مورد استفاده قرار گیرد.

متقاضیان باید ابتدا در سامانه pga.ipo.ir ثبت‌نام کرده و احراز هویت شوند. پس از انتخاب ملک مورد نظر از لیست آگهی‌ها، باید اسناد مزایده را مطالعه کرده و مبلغ سپرده شرکت در مزایده (معمولاً ۵ درصد قیمت پایه) را واریز نمایند. فرآیند اصلی برگزاری مزایده معمولاً از طریق سامانه تدارکات الکترونیکی دولت (ستاد) انجام می‌شود تا شفافیت کامل و رقابت منصفانه تضمین گردد. برنده مزایده کسی است که بالاترین قیمت را بالاتر از قیمت کارشناسی پایه پیشنهاد داده باشد.

در روش تهاتر، دولت به جای پرداخت نقدی به پیمانکارانی که پروژه‌های نیمه‌تمام (مانند بیمارستان، مدرسه یا جاده) را تکمیل می‌کنند، املاک مازاد را واگذار می‌کند. ابتدا ملک قیمت‌گذاری کارشناسی شده و طلب پیمانکار نیز تایید می‌شود؛ سپس ملک به عنوان دستمزد یا بخشی از هزینه‌های پروژه به پیمانکار منتقل می‌گردد. این روش باعث تسریع در تکمیل پروژه‌های زیرساختی بدون نیاز به نقدینگی مستقیم دولت می‌شود و یکی از اولویت‌های اصلی دولت در سال ۱۴۰۳ برای کاهش پروژه‌های سنواتی است.

زمان‌بندی فرآیند مولدسازی بسته به وضعیت حقوقی و فنی ملک متفاوت است. به طور معمول، مرحله شناسایی و تصویب مازاد بودن حدود ۱ تا ۲ ماه زمان می‌برد. اگر ملک نیاز به ارزش‌افزایی (مانند تغییر کاربری) داشته باشد، ممکن است ۳ تا ۶ ماه به این زمان اضافه شود. در نهایت، فرآیند قیمت‌گذاری کارشناسی و برگزاری مزایده نیز حدود ۱ ماه به طول می‌انجامد. دولت با تشکیل هیئت عالی سعی کرده بروکراسی‌های اداری طولانی را حذف کرده و این زمان را به حداقل ممکن برساند.

بله، دستگاه‌های اجرایی که ملک آن‌ها مازاد تشخیص داده شده، می‌توانند دلایل و مستندات خود را مبنی بر نیاز به ملک جهت انجام وظایف حاکمیتی به دبیرخانه هیئت عالی ارائه دهند. این اعتراضات در کارگروه‌های تخصصی بررسی می‌شود. همچنین اشخاص ثالثی که ادعای مالکیتی نسبت به املاک ثبت شده در سامانه دارند، می‌توانند از طریق مراجع قانونی و ارائه مستندات ثبتی، نسبت به خروج ملک از لیست مولدسازی اقدام کنند. تمامی این فرآیندها جهت صیانت از حقوق دولت و ملت پیش‌بینی شده است.

در سامانه pga.ipo.ir بخشی برای رصد پروژه‌های هدف در نظر گرفته شده است. طبق مصوبات، منابع حاصل از فروش املاک مازاد در هر استان باید ترجیحاً صرف پروژه‌های نیمه‌تمام همان استان شود. کاربران می‌توانند با مراجعه به سامانه، مشاهده کنند که درآمد حاصل از فروش یک ملک خاص در کدام پروژه عمرانی (مثلاً تکمیل یک پل یا تجهیز یک بیمارستان) هزینه شده است. این پیوستگی بین «فروش دارایی راکد» و «ایجاد دارایی جدید» هسته اصلی شفافیت در طرح مولدسازی است.

استانداران به عنوان رؤسای کارگروه استانی مولدسازی، نقش کلیدی در شناسایی املاک مازاد در سطح استان و تعیین اولویت پروژه‌های عمرانی برای تخصیص منابع دارند. آن‌ها موظفند با همکاری ادارات کل اقتصاد و دارایی استان، لیست اموال را نهایی کرده و موانع محلی برای ارزش‌افزایی املاک را برطرف کنند. تصمیمات کارگروه استانی پس از تایید نهایی در هیئت عالی، وارد فاز اجرا می‌شود. این تمرکززدایی باعث می‌شود که نیازهای واقعی هر منطقه در اولویت واگذاری‌ها و مصارف مالی قرار گیرد.

طبق آیین‌نامه اجرایی، اگر دستگاهی از معرفی اموال مازاد خودداری کند یا اطلاعات غلط ارائه دهد، وزارت امور اقتصادی و دارایی مجاز است راساً نسبت به شناسایی و معرفی آن ملک به هیئت عالی اقدام کند. همچنین هیئت عالی اختیار دارد ملک را مازاد اعلام کرده و سند آن را به نام دولت (با نمایندگی وزارت اقتصاد) جهت مولدسازی اصلاح کند. برای مدیران متخلفی که در این مسیر کارشکنی کنند، مجازات‌های اداری و قانونی در نظر گرفته شده تا اجرای طرح با وقفه مواجه نشود.

این سامانه دارای یک نقشه تعاملی (GIS) است که به کاربران اجازه می‌دهد املاک مازاد را بر اساس موقعیت جغرافیایی، استان، شهر و نوع کاربری جستجو کنند. همچنین فیلترهای پیشرفته‌ای برای جستجو بر اساس متراژ، قیمت پایه، وضعیت سند و مرحله واگذاری (در حال شناسایی، مصوب شده، در حال مزایده) تعبیه شده است. هر ملک دارای یک شناسنامه فنی کامل شامل تصاویر، کروکی و توضیحات حقوقی است که به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند بدون نیاز به مراجعه حضوری اولیه، ارزیابی دقیقی از فرصت‌های موجود داشته باشند.

سامانه سادا به عنوان بانک اطلاعاتی مرجع برای تمامی اموال دولت عمل می‌کند، در حالی که pga خروجی عملیاتی آن برای مولدسازی است. این دو سامانه از طریق APIهای امن به یکدیگر متصل هستند. اطلاعات پایه املاک از سادا فراخوانی شده و پس از طی مراحل کارشناسی و تصویب مازاد بودن، در سامانه pga برای عموم نمایش داده می‌شود. هرگونه تغییر در وضعیت مالکیت یا کاربری ملک در pga، به صورت خودکار در سامانه سادا نیز به‌روزرسانی می‌شود تا یکپارچگی اطلاعاتی اموال دولت حفظ گردد.

بله، سامانه pga به گونه‌ای طراحی شده که با هر مصوبه جدید هیئت عالی یا تغییر در وضعیت مزایده‌ها، اطلاعات آن به‌روز می‌شود. به محض اینکه ملکی در جلسه هیئت عالی به تصویب برسد، وضعیت آن در سامانه از «در حال بررسی» به «مصوب» تغییر می‌کند. همچنین در زمان برگزاری مزایده، تعداد بازدیدها و وضعیت آگهی‌ها به صورت لحظه‌ای قابل مشاهده است. این به‌روزرسانی مداوم باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران همیشه به آخرین داده‌های معتبر دسترسی داشته باشند و بر اساس اطلاعات سوخته تصمیم‌گیری نکنند.

سامانه pga از پروتکل‌های امنیتی پیشرفته و گواهینامه‌های SSL برای رمزنگاری تبادل داده‌ها استفاده می‌کند. دسترسی به بخش‌های مدیریتی سامانه تنها از طریق شبکه اختصاصی دولت و با احراز هویت چندمرحله‌ای امکان‌پذیر است. اطلاعات شخصی سرمایه‌گذاران و شرکت‌کنندگان در مزایده‌ها مطابق با قوانین حفاظت از داده‌ها کاملاً محرمانه باقی می‌ماند. همچنین زیرساخت‌های فنی سامانه در مرکز داده‌های ملی میزبانی می‌شود تا در برابر حملات سایبری و دسترسی‌های غیرمجاز حداکثر پایداری و امنیت را داشته باشد.

خیر، سامانه pga.ipo.ir یک پلتفرم مبتنی بر وب (Web-based) است و با تمامی مرورگرهای استاندارد در دسکتاپ و موبایل سازگاری کامل دارد. طراحی سامانه به صورت «واکنش‌گرا» (Responsive) انجام شده تا کاربران بتوانند به راحتی از طریق گوشی‌های هوشمند نیز نقشه املاک را مشاهده و اسناد را دانلود کنند. البته برای شرکت در مزایده‌های نهایی که در سامانه ستاد انجام می‌شود، ممکن است نیاز به نصب توکن امضای دیجیتال و نرم‌افزارهای واسط مربوط به آن سامانه باشد.

تمامی اسناد بارگذاری شده در سامانه، از جمله نظریه‌های کارشناسی و صورتجلسات هیئت عالی، دارای شناسه یکتا و کد رهگیری هستند. این اسناد مستقیماً توسط دبیرخانه سازمان خصوصی‌سازی تایید و بارگذاری می‌شوند. علاوه بر این، کاربران می‌توانند با تطبیق شماره پلاک ثبتی ارائه شده در سامانه با استعلامات سازمان ثبت اسناد و املاک، از صحت مالکیت و مشخصات فنی ملک اطمینان یابند. سامانه همچنین بخشی را برای گزارش خطا یا تناقض در اطلاعات توسط کاربران پیش‌بینی کرده است.

بله، در بخش آمار و گزارش‌های سامانه pga، امکان دریافت گزارش‌های تجمیعی به صورت نمودار و جداول اکسل فراهم شده است. تحلیل‌گران می‌توانند داده‌هایی نظیر توزیع استانی املاک مازاد، ارزش کل دارایی‌های شناسایی شده به تفکیک کاربری و میزان موفقیت واگذاری‌ها را استخراج کنند. این قابلیت به پژوهشگران و فعالان بازار مسکن و سرمایه کمک می‌کند تا روند حرکت دولت در واگذاری دارایی‌ها را تحلیل کرده و پیش‌بینی‌های دقیق‌تری از آینده بازار و فرصت‌های پیش‌رو داشته باشند.

سامانه pga دارای یک مرکز تماس اختصاصی و بخش «میز خدمت الکترونیک» است. کاربران در صورت مواجهه با هرگونه مشکل فنی در ثبت‌نام، جستجو یا مشاهده اسناد، می‌توانند از طریق تیکتینگ یا تماس تلفنی با کارشناسان فنی سازمان خصوصی‌سازی در ارتباط باشند. همچنین راهنماهای متنی و ویدئویی گام‌به‌گام برای تمامی بخش‌های سامانه تهیه شده و در قسمت «راهنمای کاربری» قرار گرفته است تا سوالات متداول فنی کاربران در کوتاه‌ترین زمان ممکن پاسخ داده شود.

در حال حاضر، فرآیند استعلام کاربری و طرح‌های تفصیلی از طریق مکاتبات سیستمی بین سازمان خصوصی‌سازی و شهرداری‌ها انجام می‌شود و نتایج آن در شناسنامه ملک در سامانه pga درج می‌گردد. هدف میان‌مدت پروژه، ایجاد اتصال مستقیم (Link) بین سامانه pga و سامانه‌های شهرسازی شهرداری‌های کلان‌شهرها است تا کاربران بتوانند آخرین وضعیت پهنه‌بندی و تراکم مجاز ملک را به صورت آنلاین مشاهده کنند. این اتصال باعث افزایش دقت در قیمت‌گذاری و کاهش ریسک خریداران خواهد شد.

قیمت‌گذاری توسط هیئت‌های کارشناسی متشکل از کارشناسان رسمی دادگستری یا قوه قضائیه انجام می‌شود. این کارشناسان موظفند قیمت روز بازار را با توجه به موقعیت، کاربری، متراژ و پتانسیل‌های ارزش‌افزایی ملک تعیین کنند. قیمت تعیین شده به عنوان «قیمت پایه مزایده» در سامانه pga درج می‌شود. برای اطمینان از عدالت، گزارش‌های کارشناسی باید به تایید کارگروه قیمت‌گذاری برسد و در صورت گذشت بیش از ۶ ماه از زمان کارشناسی و عدم واگذاری، قیمت باید مجدداً به‌روزرسانی شود.

طبق قانون، ۱۰۰ درصد منابع حاصل از فروش اموال مازاد دستگاه‌های ملی به همان دستگاه بازمی‌گردد تا صرف طرح‌های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای (پروژه‌های عمرانی) همان دستگاه شود. در مورد اموال استانی، منابع حاصله پس از واریز به خزانه، برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام همان استان تخصیص می‌یابد. بخشی از این درآمدها نیز می‌تواند برای پرداخت مطالبات پیمانکاران یا پاداش پایان خدمت بازنشستگان همان دستگاه استفاده شود. این چرخه مالی تضمین می‌کند که سرمایه‌های راکد به پروژه‌های عام‌المنفع تبدیل شوند.

در فرآیند مزایده، قیمت نهایی بر اساس رقابت تعیین می‌شود و تخفیف به معنای سنتی وجود ندارد. اما دولت برای تشویق سرمایه‌گذاران، شرایط پرداخت منعطفی را در نظر گرفته است. به عنوان مثال، در برخی واگذاری‌ها امکان پرداخت بخشی از ثمن معامله به صورت نقد (مثلاً ۴۰ درصد) و مابقی به صورت اقساطی (تا ۲۴ یا ۳۶ ماه) با نرخ سود مصوب وجود دارد. همچنین در صورت پرداخت تماماً نقدی در موعد مقرر، ممکن است مشوق‌هایی در قالب کاهش جزئی در سود اقساط یا تسهیل در انتقال سند اعمال شود.

در قانون بودجه سال ۱۴۰۳، رقم هدف‌گذاری شده برای منابع حاصل از واگذاری اموال منقول و غیرمنقول دولت حدود ۶۰ هزار میلیارد تومان در نظر گرفته شده است. این رقم نسبت به سال‌های گذشته رشد قابل توجهی داشته که نشان‌دهنده عزم دولت برای فعال‌سازی این ظرفیت اقتصادی است. البته تحقق این رقم بستگی به سرعت فرآیند ارزش‌افزایی و استقبال سرمایه‌گذاران در مزایده‌ها دارد. سامانه pga ابزار اصلی دولت برای پایش لحظه‌ای میزان تحقق این ردیف بودجه‌ای است.

هزینه‌های مربوط به کارشناسی رسمی، ثبت آگهی، هزینه‌های ثبتی و مالیات‌های نقل و انتقال در ابتدا توسط سازمان خصوصی‌سازی یا دستگاه مالک تامین می‌شود، اما در نهایت این هزینه‌ها از محل عواید حاصل از فروش ملک کسر می‌گردد. در واقع، فرآیند مولدسازی به گونه‌ای طراحی شده که باری بر بودجه جاری دولت اضافه نکند و خودکفا باشد. خریدار نیز موظف است هزینه‌های مربوط به انتقال سند در دفترخانه و مالیات بر نقل و انتقال (حسب مورد) را طبق قوانین جاری پرداخت نماید.

بله، از آنجایی که قیمت پایه بر اساس نظر کارشناس رسمی و به قیمت روز تعیین می‌شود، نوسانات بازار مستقیماً در قیمت‌گذاری لحاظ می‌گردد. اگر بین زمان کارشناسی و زمان برگزاری مزایده، جهش قیمتی شدیدی در بازار رخ دهد، هیئت عالی این اختیار را دارد که دستور بازنگری در قیمت‌ها را صادر کند تا اموال دولت به قیمتی کمتر از ارزش واقعی واگذار نشوند. این حساسیت برای صیانت از بیت‌المال و جلوگیری از ارزان‌فروشی دارایی‌های ملی با دقت بالایی اعمال می‌شود.

شرکت در مزایده مستلزم واریز سپرده نقدی یا ارائه ضمانت‌نامه بانکی (معمولاً ۵ درصد قیمت پایه) است. طبق قوانین برگزاری مزایده‌های دولتی، اگر برنده اول در مهلت قانونی نسبت به واریز وجه نقد یا تکمیل قرارداد اقدام نکند، سپرده او به نفع دولت ضبط خواهد شد و نفر دوم به عنوان برنده اعلام می‌گردد. این قانون برای جلوگیری از رفتارهای غیرحرفه‌ای، صوری و اخلال در فرآیند واگذاری‌ها وضع شده است؛ لذا به متقاضیان توصیه می‌شود قبل از شرکت، توان مالی خود را دقیقاً ارزیابی کنند.

خیر، یکی از خط قرمزهای اصلی در طرح مولدسازی، عدم صرف منابع حاصله برای هزینه‌های جاری دولت (مانند حقوق و دستمزد) است. طبق آیین‌نامه، این منابع باید صرفاً در بخش تملک دارایی‌های سرمایه‌ای و پروژه‌های عمرانی هزینه شود. هدف این است که یک «دارایی ثابت» (ملک راکد) به یک «دارایی ثابت دیگر» (مدرسه، بیمارستان، زیرساخت) تبدیل شود تا ثروت ملی حفظ شده و تنها شکل آن تغییر یابد. این رویکرد مانع از هدررفت سرمایه‌های ملی در مخارج مصرفی روزمره دولت می‌شود.

دولت در حال رایزنی با بانک‌های دولتی و خصوصی است تا خطوط اعتباری ویژه‌ای برای خریداران املاک بزرگ‌مقیاس در طرح مولدسازی ایجاد کند. در برخی موارد، خودِ ملک واگذار شده می‌تواند به عنوان وثیقه نزد بانک قرار گیرد تا خریدار بتواند بخشی از ثمن معامله را از طریق وام بانکی تامین کند. همچنین برای پیمانکارانی که در طرح‌های تهاتر شرکت می‌کنند، تسهیلات ویژه‌ای در نظر گرفته شده تا بتوانند با سرعت بیشتری پروژه‌های عمرانی را به اتمام برسانند و ملک مورد نظر را تحویل بگیرند.

مصونیت قضایی که در ابتدا با حواشی زیادی همراه بود، به معنای عدم پیگرد قضایی اعضای هیئت ۷ نفره در خصوص «تصمیمات کارشناسی و اجرایی» در چارچوب قانون است تا جرات و جسارت مدیریتی برای تصمیمات بزرگ فراهم شود. با این حال، این مصونیت مطلق نیست؛ طبق اصلاحات بعدی، نظارت نهادهای بازرسی (مانند سازمان بازرسی کل کشور) بر فرآیندها حفظ شده و در صورت بروز تخلفات عمدی، تقصیر یا فساد، اعضا هیچ‌گونه مصونیتی نخواهند داشت. هدف، سرعت بخشیدن به فرآیندها بدون ترس از بروکراسی‌های قضایی فلج‌کننده است.

این طرح بر اساس مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا (متشکل از رؤسای سه قوه) شکل گرفته و به تایید مقام معظم رهبری رسیده است. این مصوبه به دولت اجازه می‌دهد تا با اختیارات ویژه، موانع قانونی واگذاری اموال مازاد را برطرف کند. آیین‌نامه اجرایی این طرح نیز در هیئت وزیران به تصویب رسیده و تمامی مراحل اجرایی در سامانه pga بر اساس این چارچوب قانونی انجام می‌شود. این پشتوانه قانونی قوی، به طرح مولدسازی وجاهت اجرایی بالایی در تمامی دستگاه‌های دولتی بخشیده است.

در قراردادهای واگذاری املاک مولدسازی، معمولاً یک هیئت داوری یا مرجع حل اختلاف پیش‌بینی می‌شود. در مرحله اول، اختلافات در دبیرخانه هیئت عالی مولدسازی بررسی می‌گردد. در صورت عدم توافق، خریداران می‌توانند به مراجع قضایی ذی‌صلاح مراجعه کنند. البته با توجه به اینکه تمامی اسناد قبل از واگذاری توسط تیم‌های حقوقی سازمان خصوصی‌سازی بررسی و رفع نقص می‌شوند، احتمال بروز اختلافات حقوقی به حداقل رسیده است. شفافیت اطلاعات در سامانه pga نیز خود عاملی برای کاهش دعاوی حقوقی در آینده محسوب می‌شود.

طبق مصوبه سران قوا، هیئت عالی مولدسازی این اختیار را دارد که در صورت لزوم، کاربری املاک مازاد را جهت افزایش ارزش‌افزوده تغییر دهد. این فرآیند با همکاری وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها انجام می‌شود، اما بروکراسی‌های طولانی کمیسیون ماده ۵ را ندارد. تصمیمات هیئت در مورد تغییر کاربری برای تمامی نهادهای ذی‌ربط لازم‌الاجرا است. این قدرت قانونی باعث می‌شود که املاک دولتی با بهترین کاربری ممکن به بازار عرضه شوند و بیشترین سود اقتصادی را برای تکمیل پروژه‌های عمومی ایجاد کنند.

خیر، در آیین‌نامه مولدسازی صراحتاً ذکر شده که اموالی که جزو انفال هستند یا کاربری‌های عمومی ضروری (مانند پارک‌ها، فضاهای آموزشی فعال و درمانی) دارند، نباید واگذار شوند. تمرکز طرح بر ساختمان‌های اداری مازاد و زمین‌های رها شده است. همچنین در فرآیند ارزش‌افزایی، رعایت ضوابط شهرسازی الزامی است. هیئت عالی موظف است توازنی بین کسب درآمد و حفظ حقوق شهروندی برقرار کند. نظارت نمایندگان مجلس و قوه قضائیه در هیئت نیز برای تضمین عدم تضییع حقوق عامه در فرآیند واگذاری‌هاست.

طبق آخرین مصوبات، اختیارات ویژه هیئت عالی مولدسازی برای یک دوره دوساله تعیین شده است که قابل تمدید می‌باشد. تمامی مصوباتی که در این بازه زمانی صادر و در سامانه pga ثبت شوند، دارای اعتبار قانونی کامل هستند. دستگاه‌های اجرایی موظفند بلافاصله پس از ابلاغ مصوبه، اقدامات لازم برای انتقال سند یا تغییر کاربری را انجام دهند. این محدودیت زمانی برای ایجاد تحرک در بدنه دولت و جلوگیری از فرسایشی شدن فرآیند واگذاری اموال مازاد وضع شده است تا نتایج اقتصادی آن سریع‌تر ظاهر شود.

سازمان بازرسی کل کشور به عنوان نهاد نظارتی قوه قضائیه، دسترسی ویژه‌ای به لایه‌های اطلاعاتی سامانه pga دارد و بر تمامی مراحل از شناسایی تا واگذاری نظارت می‌کند. این سازمان موظف است گزارش‌های دوره‌ای خود را در خصوص رعایت قوانین، عدم تبانی در مزایده‌ها و صحت قیمت‌گذاری‌ها به شورای عالی هماهنگی اقتصادی ارائه دهد. حضور نماینده قوه قضائیه در جلسات هیئت عالی نیز به معنای نظارت پیشگیرانه بر تصمیمات است تا از هرگونه انحراف قانونی قبل از وقوع جلوگیری شود.

سیاست کلی این است که املاک عرضه شده در سامانه pga باید فاقد هرگونه معارض حقوقی یا پرونده قضایی لاینحل باشند. اگر ملکی دارای مشکل جزئی باشد، ابتدا در کارگروه حقوقی نسبت به رفع مشکل اقدام شده و پس از «پاکسازی حقوقی» در لیست واگذاری قرار می‌گیرد. در شناسنامه هر ملک در سامانه، وضعیت دقیق حقوقی آن درج شده است. اگر ملکی با وجود معارض عرضه شود، تمامی جزئیات آن باید به اطلاع خریدار برسد و دولت متعهد به حل مشکل یا ارائه تضامین لازم به خریدار خواهد بود.

طبق قانون محاسبات عمومی و آیین‌نامه مولدسازی، تمامی وجوه حاصل از فروش یا اجاره دارایی‌ها باید به ردیف‌های درآمدی مخصوص در خزانه معامله واریز شود. این منابع تحت عنوان «منابع حاصل از واگذاری دارایی‌های سرمایه‌ای» طبقه‌بندی می‌شوند. دیوان محاسبات کشور بر واریز دقیق این مبالغ و تخصیص آن‌ها به پروژه‌های مصوب نظارت دقیق دارد. هرگونه انحراف در مصرف این منابع یا واریز به حساب‌های غیرقانونی، تصرف در اموال عمومی محسوب شده و پیگرد قانونی سنگینی برای مدیران مربوطه در پی خواهد داشت.