مالیات خانه‌های خالی؛ قوانین، نحوه محاسبه و استعلام ۱۴۰۳

مالیات بر خانه‌های خالی یکی از زیرمجموعه‌های مالیات بر دارایی است که بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم وضع شده است. هدف اصلی دولت از اجرای این قانون در سال ۱۴۰۳، نه کسب درآمد، بلکه فشار بر مالکان برای عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره یا فروش است. با افزایش عرضه، انتظار می‌رود حباب قیمت مسکن و اجاره‌بها کاهش یابد. این مالیات تنها شامل واحدهایی می‌شود که در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر قرار دارند و بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی مانده باشند.

طبق آخرین اصلاحات قانون، تمامی واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر مشمول این مالیات می‌شوند. در شهرهای کوچک‌تر (زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت) و روستاها، خانه‌های خالی مشمول مالیات نمی‌شوند، اما مالکان همچنان موظف هستند اطلاعات ملک خود را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. عدم ثبت اطلاعات در این سامانه برای شهرهای کوچک نیز جریمه‌هایی نظیر قطع خدمات دولتی و بانکی یا تلقی ملک به عنوان واحد خالی در صورت شناسایی توسط سازمان امور مالیاتی را در پی خواهد داشت.

تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که مالک واحدهای مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر هستند، در صورتی که واحد آن‌ها بیش از ۱۲۰ روز در یک سال شمسی خالی بماند، مشمول این مالیات می‌شوند. این قانون شامل تمامی مالکان، اعم از کسانی که یک یا چند ملک دارند، می‌شود. نکته مهم این است که اشخاص حقوقی مانند بانک‌ها، شرکت‌ها و نهادهای دولتی یا خصوصی، با ضرایب بسیار بالاتری نسبت به اشخاص حقیقی جریمه می‌شوند تا از احتکار مسکن توسط بنگاه‌های اقتصادی جلوگیری شود.

از نظر قانونی، هر واحد مسکونی که در مجموع بیش از ۱۲۰ روز (۴ ماه) در طول یک سال شمسی (از اول فروردین تا آخر اسفند) بدون سکونت یا کاربر مشخص باقی بماند، «خالی» تلقی می‌شود. این ۱۲۰ روز الزماً نباید به صورت متوالی باشد و مجموع روزهای خالی بودن در طول سال محاسبه می‌گردد. اگر ملکی به مدت ۱۱۹ روز خالی باشد، مشمول مالیات نمی‌شود، اما به محض رسیدن به روز ۱۲۱ام، کل مدت زمان خالی بودن مشمول جریمه و مالیات سنگین خواهد شد.

بله، هر واحدی که در سوابق ثبتی و شهرداری به عنوان «واحد مسکونی» شناخته شود، مشمول این قانون است. حتی اگر ملک قدیمی یا کلنگی باشد، تا زمانی که تخریب نشده و پروانه ساخت جدید دریافت نکرده است، باید وضعیت سکونت آن در سامانه املاک و اسکان مشخص شود. اگر ملکی به دلیل خرابی غیرقابل سکونت باشد، مالک باید مستندات لازم را به سازمان امور مالیاتی ارائه دهد؛ در غیر این صورت، به صورت خودکار بر اساس متراژ و منطقه، مالیات برای آن صادر خواهد شد.

قانون‌گذار برای اشخاص حقوقی (شرکت‌ها و بانک‌ها) سخت‌گیری بیشتری اعمال کرده است. نرخ مالیات برای خانه‌های خالی متعلق به اشخاص حقوقی، معادل دو برابر نرخ مالیات برای اشخاص حقیقی محاسبه می‌شود. به این معنا که اگر یک فرد حقیقی در سال اول ۶ برابر مالیات اجاره جریمه شود، یک شرکت یا بانک برای همان ملک باید ۱۲ برابر مالیات بر اجاره را به عنوان جریمه پرداخت کند. این اقدام برای مقابله با پدیده احتکار مسکن توسط بانک‌ها و موسسات مالی بزرگ طراحی شده است.

واحدهای نوساز پس از صدور گواهی پایان کار، مهلت مشخصی برای فروش یا اجاره دارند. طبق قانون، واحدهای نوساز در پروژه‌های کوچک پس از ۱۲ ماه و در پروژه‌های بزرگ (انبوه سازی) پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی پایان کار، اگر خالی بمانند مشمول مالیات می‌شوند. پس از انقضای این مهلت‌ها، اگر واحد به مدت ۱۲۰ روز خالی بماند، مشمول جریمه‌های سال اول (۶ برابر مالیات بر اجاره) خواهد شد. بنابراین سازندگان باید در این بازه زمانی نسبت به تعیین تکلیف ملک اقدام کنند.

بله، قوانین مالیاتی مربوط به خانه‌های خالی جنبه ملی داشته و شامل تمامی نقاط کشور از جمله مناطق آزاد تجاری-صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی نیز می‌شود. اگرچه مناطق آزاد در برخی مالیات‌های مستقیم دارای معافیت هستند، اما مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان یک ابزار تنظیمی برای بازار مسکن در این مناطق نیز اجرا می‌گردد. مالکان در کیش، قشم و سایر مناطق آزاد نیز موظف به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان هستند تا مشمول جریمه‌های سنگین نشوند.

تمامی سرپرستان خانوار و مالکان باید به سامانه amlak.mrud.ir مراجعه کرده و با استفاده از شماره همراهی که به نام خودشان است، وارد شوند. در این سامانه باید اطلاعات هویتی، کد ملی، کد پستی ملک و وضعیت مالکیت یا سکونت (مالک هستم، مستاجر هستم یا ملک خالی است) را ثبت کنند. ثبت دقیق اطلاعات برای هر واحد مسکونی تحت تملک الزامی است. پس از ثبت، یک کد رهگیری صادر می‌شود که برای دریافت بسیاری از خدمات دولتی در آینده ضروری خواهد بود.

ثبت‌نام در سامانه املاک و اسکان یک فرآیند مستمر است و مهلت نهایی آن بارها تمدید شده است، اما طبق آخرین ابلاغیه‌ها در سال ۱۴۰۳، تمامی افراد باید در اسرع وقت نسبت به ثبت یا ویرایش اطلاعات خود اقدام کنند. هرگونه تغییر در وضعیت سکونت یا مالکیت (خرید، فروش یا اجاره جدید) باید حداکثر ظرف مدت یک ماه در سامانه به‌روزرسانی شود. عدم ثبت اطلاعات یا ثبت اطلاعات غلط، به منزله خالی بودن ملک تلقی شده و منجر به صدور برگه تشخیص مالیاتی می‌شود.

مسئولیت ثبت اطلاعات سکونتی بر عهده فرد ساکن (مستأجر) و مسئولیت ثبت اطلاعات مالکیتی بر عهده مالک است. با این حال، اگر مستأجر از ثبت اطلاعات خودداری کند، مالک باید قرارداد اجاره را در سامانه بارگذاری نماید تا ملک او «خالی» تلقی نشود. در صورت عدم همکاری طرفین، سازمان امور مالیاتی ملک را خالی تشخیص داده و مالک را مشمول مالیات می‌کند. بنابراین مالکان باید در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مستأجر را ملزم به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان نمایند.

سازمان امور مالیاتی پس از شناسایی واحدهای خالی از طریق سامانه املاک و اسکان، برای مالکان پیامک اطلاع‌رسانی ارسال می‌کند. همچنین مالکان می‌توانند با مراجعه به درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی به نشانی my.tax.gov.ir، در بخش «مالیات بر واحدهای مسکونی خالی»، وضعیت مالیاتی خود را مشاهده کنند. در این بخش، لیست املاک شناسایی شده به همراه مبلغ مالیات تعیین شده قابل رویت است و امکان پرداخت آنلاین یا ثبت اعتراض نیز وجود دارد.

اگر مالکی معتقد است که ملک او به اشتباه خالی تشخیص داده شده، می‌تواند در سامانه my.tax.gov.ir نسبت به برگه تشخیص صادر شده اعتراض کند. پس از ثبت اعتراض، پرونده به هیئت‌های حل اختلاف مالیاتی ارجاع می‌شود. مالک باید مستنداتی نظیر قبوض آب و برق (با مصرف متعارف)، قرارداد اجاره رسمی یا کد رهگیری‌دار، یا اسناد مربوط به سکونت خود را ارائه دهد. سازمان امور مالیاتی موظف است بر اساس مستندات ارائه شده و استعلام مجدد از سامانه املاک، نسبت به تعدیل یا لغو مالیات اقدام کند.

خیر، تمام مراحل ثبت اطلاعات ملک و سکونت به صورت کاملاً الکترونیکی و از طریق سامانه amlak.mrud.ir انجام می‌شود. متقاضیان نیازی به مراجعه به ادارات راه و شهرسازی یا سازمان امور مالیاتی ندارند. حتی فرآیند اعتراض و پرداخت مالیات نیز در درگاه‌های الکترونیکی تعبیه شده است. تنها در موارد خاص که اختلافات حقوقی پیچیده وجود داشته باشد یا سامانه اجازه ثبت برخی مدارک را ندهد، ممکن است نیاز به مراجعه به مراجع ذی‌ربط برای اصلاح دستی داده‌ها باشد.

در صورتی که کد پستی واحد مسکونی در سامانه املاک و اسکان یافت نشود، مالک باید ابتدا به سامانه شرکت ملی پست مراجعه کرده و نسبت به دریافت یا تایید کد پستی صحیح اقدام کند. اگر ملک نوساز است و هنوز کد پستی برای آن تعریف نشده، باید از طریق شهرداری و اداره پست منطقه، درخواست تخصیص کد پستی داده شود. پس از اصلاح یا دریافت کد پستی در سامانه پست، اطلاعات به صورت خودکار یا با تاخیر کوتاه در سامانه املاک و اسکان قابل مشاهده و ثبت خواهد بود.

هنگامی که ملکی فروخته می‌شود، مالک قبلی موظف است در سامانه املاک و اسکان، پایان مالکیت خود را اعلام کند و مالک جدید نیز باید حداکثر ظرف مدت یک ماه، اطلاعات مالکیت جدید را ثبت نماید. بازه ۱۲۰ روزه برای خالی بودن ملک، برای هر مالک به صورت جداگانه محاسبه نمی‌شود؛ بلکه وضعیت واحد در طول سال شمسی ملاک است. با این حال، مالیات به نسبت مدت زمان مالکیت از هر یک از مالکین (در صورتی که ملک در زمان آن‌ها خالی بوده باشد) مطالبه خواهد شد.

یکی از روش‌های اصلی تقاطع داده‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی، بررسی میزان مصرف انرژی است. وزارت نیرو و شرکت‌های گاز و برق موظفند داده‌های مصرفی را در اختیار سامانه املاک و اسکان قرار دهند. اگر میزان مصرف یک واحد مسکونی در طول ۴ ماه کمتر از حد نصاب مشخصی (که نشان‌دهنده زندگی یک خانوار است) باشد، آن ملک به عنوان واحد مشکوک به خالی بودن شناسایی می‌شود. البته این داده‌ها به تنهایی ملاک نیستند و ثبت خوداظهاری مالک در سامانه اولویت دارد.

خیر، این قانون منحصراً مربوط به «واحدهای مسکونی» است. واحدهایی که در اسناد رسمی آن‌ها کاربری تجاری یا اداری قید شده است، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند. با این حال، اگر واحدی با کاربری مسکونی باشد اما از آن به عنوان دفتر کار یا انبار استفاده شود و این موضوع به صورت رسمی ثبت نشده باشد، سامانه آن را به عنوان خانه خالی شناسایی می‌کند. برای جلوگیری از این مشکل، مالکان باید نوع بهره‌برداری غیرمسکونی خود را با مستندات قانونی در سامانه ثبت یا تغییر کاربری دهند.

در مورد املاک مشاع، هر یک از شرکا به نسبت سهم مالکیت خود مشمول پرداخت مالیات می‌شوند. برای مثال اگر ملکی بین سه نفر به صورت مساوی تقسیم شده باشد و آن ملک خالی بماند، هر کدام از مالکان موظف به پرداخت یک‌سوم از کل مالیات محاسبه شده هستند. در سامانه املاک و اسکان نیز هر مالک باید سهم خود را ثبت کند. عدم ثبت اطلاعات توسط یکی از شرکا می‌تواند باعث ایجاد مشکل مالیاتی برای سایرین شود، لذا هماهنگی بین شرکا الزامی است.

بله، دوره بازسازی جزو مهلت ۱۲۰ روزه محسوب می‌شود. قانون‌گذار استثنای خاصی برای بازسازی در نظر نگرفته است. اگر بازسازی ملک بیش از ۴ ماه طول بکشد و در این مدت کسی در آن ساکن نباشد، ملک خالی تلقی می‌گردد. تنها راه فرار از این مالیات در زمان بازسازی، اتمام سریع عملیات و اسکان در ملک یا اجاره دادن آن قبل از پایان مهلت ۴ ماهه است. برخی مالکان تلاش می‌کنند با ارائه پروانه ساختمانی یا تعمیرات، اعتراض کنند اما پذیرش آن بستگی به نظر هیئت‌های مالیاتی دارد.

بله، رهن بودن ملک نزد بانک یا هر نهاد دیگری مانع از شمول مالیات بر خانه‌های خالی نیست. تا زمانی که سند مالکیت به نام شخص باشد و ملک خالی بماند، مالیات تعلق می‌گیرد. حتی اگر ملک به دلیل بدهی در توقیف باشد، اما همچنان در مالکیت فرد باقی مانده باشد، وضعیت سکونت آن باید مشخص شود. در صورتی که ملک توسط بانک تملک قطعی شده باشد، از آن پس مسئولیت پرداخت مالیات (با نرخ ۲ برابر برای اشخاص حقوقی) بر عهده بانک خواهد بود.

در مورد املاک موروثی، تا زمانی که تقسیم‌نامه رسمی صادر نشده یا ملک به فروش نرفته است، وراث به نسبت سهم‌الارث خود مالک شناخته می‌شوند. اگر ملک موروثی خالی بماند، مالیات برای کدهای ملی تمامی وراث صادر می‌گردد. وراث موظفند وضعیت ملک را در سامانه املاک ثبت کنند. پیشنهاد می‌شود برای جلوگیری از جریمه، یکی از وراث در ملک ساکن شود یا ملک سریعاً به اجاره داده شود. در صورت وجود اختلاف بین وراث، مراجع قضایی باید در مورد مدیریت ملک تصمیم‌گیری کنند.

طبق قانون، هر فرد می‌تواند یک اقامتگاه اصلی (محل سکونت) و یک اقامتگاه فرعی (در شهری غیر از شهر اقامتگاه اصلی) داشته باشد که مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نشود. اگر فردی دو واحد مسکونی در «یک شهر» داشته باشد، تنها یکی از آن‌ها می‌تواند به عنوان محل سکونت ثبت شود و واحد دوم اگر خالی بماند و اجاره داده نشود، مشمول مالیات خواهد بود. بنابراین، داشتن خانه دوم در همان شهر تنها در صورتی معاف از مالیات است که فرد دیگری (مثلاً فرزند یا والدین) در آن ساکن باشند و ثبت شود.

اقامت در خارج از کشور دلیلی برای معافیت از مالیات بر خانه‌های خالی نیست. مالکان مقیم خارج موظفند از طریق وکیل یا بستگان خود نسبت به ثبت اطلاعات ملک در سامانه املاک و اسکان اقدام کنند. اگر ملک این افراد در ایران خالی بماند، مشمول مالیات می‌شود. این افراد می‌توانند ملک خود را به اجاره بدهند یا فردی را به عنوان ساکن (بدون دریافت اجاره) در سامانه معرفی کنند تا از شمول مالیات خارج شوند. عدم دسترسی به سامانه از خارج کشور معمولاً با استفاده از ابزارهای دسترسی داخلی (VPN ایران) یا توسط وکیل قانونی قابل حل است.

مبنای محاسبه این مالیات، «مالیات بر درآمد اجاره» همان ملک است. ابتدا ارزش اجاره ماهیانه ملک توسط کمیسیون‌های تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تعیین می‌شود. سپس مالیات بر درآمد اجاره آن محاسبه شده (پس از کسر ۲۵٪ استهلاک) و در ضرایب جریمه ضرب می‌شود. برای سال اول، جریمه ۶ برابر مالیات اجاره متعلقه است. برای سال دوم این ضریب به ۱۲ برابر و برای سال سوم و بعد از آن به ۱۸ برابر افزایش می‌یابد. این مبالغ بسیار سنگین بوده و گاهی از کل درآمد اجاره سالانه ملک نیز بیشتر می‌شود.

قانون‌گذار برای جلوگیری از تداوم خالی ماندن املاک، ضرایب پلکانی در نظر گرفته است. اگر ملکی در سال اول خالی شناسایی شود، ۶ برابر مالیات بر اجاره جریمه می‌شود. اگر در سال دوم نیز همچنان خالی بماند، جریمه به ۱۲ برابر مالیات بر اجاره افزایش می‌یابد. در صورت ادامه این وضعیت برای سال سوم، مالک باید ۱۸ برابر مالیات بر اجاره را به عنوان جریمه پرداخت کند. این ضرایب برای اشخاص حقوقی (شرکت‌ها) دو برابر است، یعنی در سال سوم به ۳۶ برابر می‌رسد.

در اصل قانون، تخفیفی برای این مالیات پیش‌بینی نشده است زیرا جنبه جریمه‌ای دارد. با این حال، سازمان امور مالیاتی در بخشنامه‌های اجرایی ممکن است برای مودیانی که مالیات خود را به موقع و قبل از صدور برگه قطعی پرداخت کنند، تسهیلاتی در نظر بگیرد. همچنین امکان تقسیط مالیات در صورت موافقت اداره امور مالیاتی ذی‌ربط و طبق ماده ۱۶۷ قانون مالیات‌های مستقیم وجود دارد، اما این امر مانع از تعلق جریمه دیرکرد (۲ درصد در ماه) در صورت عدم پرداخت در موعد مقرر نخواهد شد.

پس از صدور برگه قطعی مالیات، مالک موظف است ظرف مدت یک ماه نسبت به پرداخت آن اقدام کند. در صورت عدم پرداخت در این مهلت، به ازای هر ماه تاخیر، جریمه‌ای معادل ۲.۵ درصد مبلغ مالیات به بدهی مالک اضافه می‌شود. علاوه بر جریمه نقدی، سازمان امور مالیاتی می‌تواند از طریق ابزارهای قانونی مانند ممنوع‌الخروجی، توقیف اموال، یا مسدود کردن حساب‌های بانکی مالک، نسبت به وصول مالیات اقدام کند. همچنین انتقال سند ملک در دفترخانه‌ها منوط به تسویه این مالیات خواهد بود.

بانک‌ها و نهادهای دولتی مشمول سخت‌گیرانه‌ترین نرخ‌ها هستند. نرخ مالیات برای این نهادها دو برابر اشخاص حقیقی است. یعنی در سال اول ۱۲ برابر، سال دوم ۲۴ برابر و سال سوم ۳۶ برابر مالیات بر اجاره جریمه می‌شوند. دولت با این نرخ‌های سنگین قصد دارد بانک‌ها را مجبور به فروش املاک مازاد خود کند تا سرمایه‌های منجمد شده در بخش مسکن آزاد شده و به چرخه تولید یا بازار مصرف واقعی مسکن بازگردد.

خیر، در محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی، هیچ‌گونه هزینه‌ای اعم از هزینه‌های نگهداری، شارژ ساختمان، تعمیرات یا استهلاک (بیش از آن ۲۵ درصد پیش‌فرض در قانون مالیات بر اجاره) از مبلغ جریمه کسر نمی‌شود. این مالیات یک جریمه بازدارنده است و بر اساس ارزش اجاری ملک محاسبه می‌گردد. بنابراین مالکان نمی‌توانند با ارائه فاکتورهای بازسازی یا نگهداری، مبلغ مالیات تعیین شده را کاهش دهند. تنها راه کاهش هزینه، پر کردن واحد مسکونی و خارج کردن آن از شمول قانون است.

ارزش اجاری املاک بر اساس جدول املاک مشابه در هر منطقه که توسط سازمان امور مالیاتی تهیه شده، تعیین می‌شود. اگر مالک معتقد است ارزش اجاری تعیین شده بسیار بالاتر از نرخ واقعی بازار است، می‌تواند در هنگام ثبت اعتراض به برگه تشخیص، به این موضوع نیز اعتراض کند. هیئت‌های حل اختلاف مالیاتی وظیفه دارند ارزش منصفانه اجاره را بر اساس ویژگی‌های ملک (سن بنا، امکانات، موقعیت) بررسی و در صورت لزوم مبلغ مالیات را تعدیل کنند.

خیر، مالیات بر خانه‌های خالی یک نوع مالیات مستقیم بر دارایی است و هیچ ارتباطی با مالیات بر ارزش افزوده (VAT) ندارد. در هنگام پرداخت این مالیات، تنها اصل مبلغ جریمه و احتمالا جرایم دیرکرد محاسبه می‌شود و ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده به آن تعلق نمی‌گیرد. مودیان باید دقت کنند که فریب افراد سودجو که ممکن است مبالغ اضافه‌ای تحت عناوین مختلف طلب کنند را نخورند و تنها از طریق درگاه‌های رسمی پرداخت کنند.

واحدهای مسکونی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر و روستاها (به شرط ثبت در سامانه)، اقامتگاه اصلی خانوار، و یک واحد دیگر به عنوان اقامتگاه فرعی (در شهری دیگر) معاف هستند. همچنین واحدهایی که دارای حکم قضایی برای منع بهره‌برداری هستند، یا واحدهایی که توسط سازمان اوقاف به عنوان وقف در اختیار افراد قرار گرفته‌اند (تحت شرایط خاص)، مشمول این مالیات نمی‌شوند. واحدهای در حال ساخت نیز تا پایان مهلت ۱۲ یا ۱۸ ماهه پس از پایان کار، از پرداخت مالیات معاف هستند.

قانون فعلی بسیار سخت‌گیرانه است؛ حتی اگر مالک ملک خود را برای فروش یا اجاره عرضه کرده باشد اما به دلیل قیمت بالا یا هر دلیل دیگری مشتری پیدا نشود، پس از گذشت ۱۲۰ روز ملک «خالی» تلقی شده و مشمول مالیات می‌گردد. قانون‌گذار معتقد است مالک باید قیمت را تا حدی کاهش دهد که ملک به اجاره یا فروش برود. بنابراین، صرفِ آگهی کردن ملک در بنگاه‌ها یا سایت‌های املاک، دلیلی برای معافیت از مالیات بر خانه‌های خالی محسوب نمی‌شود.

دانشجویان، طلاب، شاغلان و بیماران که در شهری غیر از محل اقامت اصلی خود ساکن هستند، می‌توانند یک واحد مسکونی را به عنوان محل سکونت دوم ثبت کنند. در این صورت، آن واحد مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شود. شرط لازم برای این معافیت، ارائه مستندات مثبته (مانند گواهی اشتغال به تحصیل، حکم کارگزینی یا مدارک پزشکی) و ثبت دقیق اطلاعات در سامانه املاک و اسکان است. این واحدها باید به عنوان «اقامتگاه دوم» برای فرد واجد شرایط ثبت گردند.

ثبت اطلاعات دروغین در سامانه املاک و اسکان جرم تلقی شده و پیامدهای سنگینی دارد. طبق قانون، اگر مشخص شود فردی اطلاعات غلط ثبت کرده تا از مالیات فرار کند، علاوه بر جریمه مالیاتی (معادل دو برابر مالیات متعلقه)، از تمامی معافیت‌های مالیاتی محروم شده و ممکن است با محرومیت‌های اجتماعی و خدمات دولتی نیز مواجه شود. همچنین سازمان امور مالیاتی مجاز است به صورت علی‌الرأس نسبت به تعیین مالیات برای این افراد اقدام کند و مسیر اعتراض را برای آن‌ها دشوار سازد.

دولت مستقیماً ملک را مصادره نمی‌کند، اما سازمان امور مالیاتی طبق مواد اجرایی قانون مالیات‌های مستقیم (ماده ۲۱۰ به بعد)، قدرت اجرایی بالایی دارد. در صورت عدم پرداخت مالیات قطعی، سازمان می‌تواند از طریق اجرائیات، اموال منقول و غیرمنقول مودی (از جمله خودِ ملک مذکور) را بازداشت و از طریق مزایده برای وصول طلب دولت به فروش برساند. همچنین ممنوع‌المعامله کردن ملک در دفاتر اسناد رسمی، اولین قدم قانونی برای جلوگیری از فرار مالیاتی مالک است.

استفاده از واحد مسکونی به عنوان انبار، از نظر قانون تغییر کاربری محسوب نمی‌شود و آن واحد همچنان «مسکونی» شناخته می‌شود. اگر در این واحد کسی سکونت نداشته باشد، حتی اگر پر از کالا باشد، از نظر سامانه املاک و اسکان «خالی» تلقی شده و مشمول مالیات می‌گردد. برای جلوگیری از این موضوع، مالک باید یا کاربری ملک را به صورت قانونی به تجاری/اداری تغییر دهد (که مستلزم موافقت شهرداری است) یا واحد را برای سکونت به فردی اجاره دهد.

شورای نگهبان در هنگام بررسی این قانون، آن را مغایر با شرع و قانون اساسی ندانست. استدلال حقوقی این است که حق مالکیت مطلق نیست و در مواردی که مصلحت عمومی (مانند تنظیم بازار مسکن و تامین نیاز سرپناه شهروندان) اقتضا کند، دولت می‌تواند محدودیت‌ها و تکالیف مالیاتی وضع کند. این مالیات به عنوان یک ابزار حاکمیتی برای جلوگیری از «کنز» و احتکار کالا (مسکن) که یک نیاز اساسی جامعه است، توجیه قانونی و شرعی پیدا کرده است.

کد رهگیری صادر شده از سامانه معاملات املاک، معتبرترین مستند برای اثبات اجاره داده شدن ملک است. سازمان امور مالیاتی به صورت سیستمی به سامانه معاملات دسترسی دارد و اگر ملکی دارای قرارداد اجاره فعال با کد رهگیری باشد، به طور خودکار از لیست خانه‌های خالی خارج می‌شود. مالکان باید دقت کنند که قراردادهای دستی و بدون کد رهگیری ممکن است توسط سازمان مالیاتی پذیرفته نشود و آن‌ها را در فرآیند اثبات سکونت با مشکل جدی مواجه کند.

در مورد املاک وقفی، تفاوت میان «عرصه» (زمین) و «اعیان» (بنا) وجود دارد. اگر اعیان ملک متعلق به شخص حقیقی یا حقوقی باشد و آن را خالی نگه دارد، مشمول مالیات می‌شود. اما اگر کل ملک متعلق به سازمان اوقاف باشد و هنوز به اجاره واگذار نشده باشد، بسته به نوع وقف و متولی آن، ممکن است معافیت‌هایی داشته باشد. با این حال، مستاجران املاک وقفی که حق اعیان دارند، موظف به ثبت اطلاعات در سامانه هستند و در صورت خالی ماندن واحد، مشمول جریمه خواهند شد.

در قانون بودجه سال ۱۴۰۳، دولت بر تسریع شناسایی و وصول مالیات از خانه‌های خالی تاکید کرده است. یکی از تغییرات مهم، الزام دستگاه‌های اجرایی به ارائه تمامی داده‌های خود (از جمله داده‌های بانکی، بیمه، و انشعابات) به وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل سامانه املاک است. همچنین در بودجه امسال، درآمدهای حاصل از این مالیات به صندوق ملی مسکن واریز می‌شود تا صرف ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد شود. این نشان‌دهنده عزم جدی دولت برای اجرای کامل این قانون در سال جاری است.

بله، شهرهای جدیدی مانند پرند، پردیس، هشتگرد و صدرا که جمعیت آن‌ها یا مجموع جمعیت منطقه شهری آن‌ها فراتر از ۱۰۰ هزار نفر است، به شدت تحت نظارت هستند. در واقع، بیشترین تعداد خانه‌های خالی شناسایی شده در سال‌های اخیر متعلق به این شهرهای جدید بوده است. مالکان واحدهای مسکن مهر و مسکن ملی در این شهرها که واحدهای خود را تحویل گرفته اما خالی رها کرده‌اند، در اولویت شناسایی و صدور برگه مالیاتی قرار دارند.

خیر، اگر ملکی در اختیار بستگان درجه یک (مانند فرزندان یا والدین) قرار گیرد، به عنوان «واحد دارای سکونت» تلقی می‌شود و مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نیست. اما نکته حیاتی این است که این افراد باید به عنوان ساکن در سامانه املاک و اسکان ثبت شوند و خودِ آن‌ها نیز باید این سکونت را تایید کنند. در غیر این صورت، سامانه راهی برای تشخیص سکونت رایگان ندارد و ملک را خالی فرض می‌کند. ثبت اطلاعات صحیح در سامانه، کلید معافیت در این موارد است.

اگر واحدی دارای مجوز رسمی فعالیت از وزارت میراث فرهنگی و گردشگری به عنوان واحد اقامتی یا بوم‌گردی باشد، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شود. اما ویلاهای شخصی در شهرهای شمالی، اگر در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر باشند، مشمول قانون هستند. البته بسیاری از ویلاها در شهرهای کوچک یا روستاها واقع شده‌اند که از مالیات معافند، اما مالک همچنان می‌تواند یک ویلا را به عنوان «اقامتگاه فرعی» خود ثبت کند تا حتی در صورت بزرگ بودن شهر، از مالیات معاف شود.